La Comunidad de Madrid está considerando implementar un cambio significativo en su política de vivienda, específicamente en lo que respecta a la fijación de un precio máximo para los suelos destinados a la construcción de vivienda protegida (VPO). Esta medida, que busca regular el mercado inmobiliario, se divide en dos categorías: Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) y Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB). La presidenta de la Comunidad, Isabel Díaz Ayuso, ha comenzado una serie de contactos informales con los actores involucrados, incluyendo promotores y gestoras de cooperativas, para discutir la inclusión de este ‘tope’ en la reforma del reglamento que se está preparando, el cual no ha sido actualizado desde 2005.
La VPO, que se construye sobre suelos de propiedad privada, se desarrolla en terrenos calificados como protegidos, lo que significa que el precio final de la vivienda está limitado. En Madrid, el precio del módulo, que determina el costo de la vivienda, oscila entre 2.500 y 2.900 euros por metro cuadrado, mientras que el precio medio de una vivienda libre supera los 4.500 euros. Esto plantea un desafío, ya que los costos de construcción y otros gastos asociados hacen que sea difícil para los promotores vender a precios que se ajusten a estos límites. A menudo, las parcelas destinadas a viviendas asequibles se venden a precios superiores, especialmente a cooperativas que encuentran formas de eludir las restricciones legales.
El mecanismo que utilizan las cooperativas para financiar sus proyectos incluye la fijación de una aportación inicial que se ajusta al precio máximo legal, seguido de ampliaciones de capital que permiten cubrir los costos adicionales, lo que en la práctica puede considerarse un fraude de ley. Esta situación ha generado preocupación en el gobierno regional, que busca cambiar las reglas del juego para evitar la especulación en el mercado de suelos. Se está considerando establecer un límite en el precio del suelo, fijándolo en un porcentaje del valor máximo de venta de las futuras viviendas, que podría ser del 20% para VPPB y del 25% para VPPL.
**Reacciones del Sector Inmobiliario**
Las reacciones a esta propuesta han sido diversas. Por un lado, algunos propietarios de terrenos, así como grandes promotoras, se oponen a la medida, argumentando que la venta de terrenos a precios ‘topados’ podría resultar en pérdidas debido a los gastos de urbanización que ya han asumido. Por otro lado, algunas gestoras de cooperativas apoyan la regulación, ya que el actual sistema de ampliaciones de capital les permite competir en el mercado de suelos de manera más efectiva. Sin embargo, hay voces dentro del sector que advierten que limitar el precio del suelo podría llevar al resurgimiento de prácticas ilegales en la promoción inmobiliaria.
Un alto ejecutivo de una promotora ha señalado que la solución más efectiva sería prohibir el abuso de las ampliaciones de capital por parte de las cooperativas, lo que podría abordar el problema de raíz. En contraste, otro directivo ha argumentado que es necesario regular el precio del suelo, dado que ya existe un control sobre el precio de la vivienda final. Este enfoque, según él, permitiría que todos los competidores participen en igualdad de condiciones en los procesos de venta de terrenos.
**Aspectos Clave de la Nueva Regulación**
Uno de los elementos más importantes de la reforma del reglamento de VPO es la intención de incluir una disposición transitoria que exima a ciertos desarrollos urbanísticos de las nuevas limitaciones de precios. Esto significa que los grandes proyectos que están cerca de finalizar su planificación, como los Desarrollos del Sureste en Madrid, no se verían afectados por los nuevos topes. Esta medida podría ser vista como un intento de equilibrar las necesidades de regulación con la realidad del desarrollo urbano en la región.
La situación actual del mercado inmobiliario en Madrid es compleja, y la propuesta de fijar un precio máximo para los suelos destinados a vivienda protegida es solo una parte de un debate más amplio sobre cómo hacer que la vivienda sea más asequible y accesible para los ciudadanos. A medida que se avanza en la elaboración del nuevo reglamento, será crucial observar cómo se desarrollan las negociaciones entre el gobierno regional y los diferentes actores del sector inmobiliario, así como las implicaciones que estas decisiones tendrán en el futuro del mercado de vivienda en Madrid.
